シェアハウス立ち上げ完全マニュアル（開業/運営/集客）
株式会社リバ邸では国内海外含め、フランチャイズという形で過去100軒のシェアハウス立ち上げのサポートを行ってまいりました。
全国に点在するリバ邸は各物件に住み込みの管理人が存在し、それぞれが独自のコンセプトを持ってシェアハウスを運営。
株式会社リバ邸は「こんなシェアハウスを実現したい」という方（個人法人問わず）の立ち上げ〜運営までサポートをしております。
この記事では、シェアハウスを立ち上げたいという相談にお答えする際に共通してお伝えしている内容をまとめました。
これからシェアハウスを立ち上げたいという方はぜひ参考にしてください。
＊記事中と最後のまとめ部分にて株式会社リバ邸が具体的にサポートに乗ることができる内容を青字で記載してあります
また、各セクションにおいて解説動画も用意しております。よろしければ併せてご覧ください。
目次
シェアハウスをはじめる前の事前認識
まずは立ち上げ前にシェアハウスというもの自体の認識について。
ルームシェアとシェアハウスの違い
いま立ち上げたいと想定しているものはルームシェアでしょうか、シェアハウスでしょうか。
それぞれの違いは認識として以下のようなイメージです。
ルームシェア
- 複数名で物件を借りる
- 物件契約は住む人全員がする
- 家賃も水光熱費なども割り勘
- メンバーが入れ替わる際も不動産会社を通す
メンバーの入れ替わりを前提とせず、友人グループや共通のコミュニティのメンバーのみで形成されたりするイメージです。
【重要】通常の賃貸物件として契約するため賃貸契約したメンバーしか住むことはできません。メンバーが入れ替わる際にも都度契約の更新が必要。
シェアハウス
- 管理人(運営者)が物件を借りる
- 物件契約は管理人のみ
- 入居者の家賃や水道光熱費を設定
- 入居者は管理人と契約するため不動産会社への連絡は不要
メンバーの入れ替わりがあることを前提に、管理人が物件の全てのリスクを背負って賃貸契約をします。
【重要】シェアハウスの場合は大家から「転貸借」の許可が必須
通常、賃貸物件には契約者しか住むことはできません。
しかし、シェアハウスの場合は大家さんから借りた物件を管理人が入居者さんに又貸しすることになり、これを「転貸借」と呼びます。
転貸借の許可を取らずに勝手に自分名義の賃貸物件をシェアハウスにした場合、契約違反となり大きなトラブルを招く恐れがあります。
必ず「転貸借」の許可を頂いてからシェアハウスとしての運営を開始しましょう。
また、不動産紹介のポータルサイトなどを見ると「ルームシェアOK」という物件を見かけることもあります。
しかしルームシェアはあくまで複数名で1つの物件への賃貸契約を許可しているだけなので、転貸借をOKとしているかどうかは別です。
必ず「転貸借が可能かどうか」を確認しましょう。
＊株式会社リバ邸ではシェアハウスとして転貸できる物件を自社でリスト保有又は物件大家さんからの直接の問い合わせで頂くこともあるので、物件をご紹介できる場合があります
賃貸と宿泊の違い(シェアハウス≠ゲストハウス)
続いて、賃貸業と宿泊業の違いについても明確に認識をしておく必要があります。
大きな違いは以下の表で確認できます。
シェアハウス
賃貸業にあたるため、営業許可などは必要ありません。
＊200平米を超える物件の場合は建築基準法に合わせて用途変更が必要になります
あくまで賃貸物件であって宿泊施設ではないので「1泊〇〇円」というように宿泊に対しての対価を頂くことはできません。
ゲストハウス・民泊などの宿泊施設
旅館業法に基づき、旅館業（宿泊料を受けて宿泊させる営業）登録を行った事業者ができる営業行為です。
開業するには物件の用途や規模によって必要な登録を済ませる必要があります。
シェアハウスの家賃設定
これはシェアハウス業界の相場みたいなものなのですが、入居率50％で物件家賃を支払える家賃に設定するのが一般的です。
＊飲食店の「食材原価3割」と似たイメージです
たとえばですが、4人住める物件で家賃が10万円だった場合は2人で10万円は回収できるように設定しなくてはいけないので、1人5万円の家賃設定となります。（水道光熱費は別計算）
しかし、こちらはあくまで都心部（東京、大阪など）での相場のお話。
地方に行けば行くほど家賃相場が下がるかつシェアハウス自体が一般化していないため、原価は下がれば下がるだけおすすめです。
準都心部とも言いにくいほどの地方でシェアハウスをはじめられる場合は「最悪自分1人で住んでいても負担ではない金額」の物件を探しましょう。
これはリバ邸立ち上げの方にもお伝えしているのですが、シェアハウスを作りたいとおっしゃる方には「赤字にならなければいいと思ってる」というような方も多くいらっしゃいます。
これ自体はとても素敵なことだと思います。
しかし例えば、住人さんが退去する際に「あ、この人出ちゃったら来月の支払いキツくなるな…！」とかできれば考えたくないですよね。
でしたら、ある程度余裕を持った家賃設定にしておいて、運営者の精神が疲弊しないようにするのはとても大切だと考えています。
あえて断言しますが、シェアハウスを長く続けていく上で一番大切なのは「運営者のモチベーション維持＆向上」です。
志を持ってシェアハウスを立ち上げた管理者の方が疲弊してしまってシェアハウスの居心地が悪くなるのは本末転倒。
別に収益化しなくてもかまいませんし、余裕が出たらそのお金を逆に設備やイベントとかで住民に還元すればいい話です。
とにかく、家賃設定をギリギリにするのだけはやめておくようにしましょう。
シェアハウス入居者との契約書の重要性について
当然といえば当然かもしれませんが、契約書は必ず用意するようにしましょう。
友人とのルームシェアであればせいぜい退去時のルールを決めて認識を合わせておく程度でいいかもしれません。
しかし、シェアハウスとして運営する場合は昔からの関係性があった人だけでなく、新しくそこで出会った人と住むことも多くあります。
そして、入居者と運営者でトラブルが起こるとしたらほとんどの場合は退去するときです。
入居の時点で
「これはOKでこれはNG」
「退去の際は○ヶ月前に言ってほしい」
「私物を残してく場合は処分の費用は持ってもらう」
など、お金や条件について明確に説明しておかないと後で「聞いてなかった」というトラブルの元になります。
運営者と入居者、双方を守るために契約書は存在します。
退去時も退去した後も気持ち良い関係でいられるように、最初にしっかり条件について双方納得した上で入居案内をしましょう。
シェアハウス入居者と交わす契約は「定期借家契約(ていきしゃっかけいやく)」がおすすめ
シェアハウス入居者との賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約は、賃貸として借りた物件の契約期間が満了した際も、借り主が希望する限りは住み続けられる契約。
定期借家契約は、物件に住む期間を最初に決める契約です。
定期借家契約の場合、契約期間が満了する際に改めて期間を決めて再契約する必要がありますが、期間が満了した際には正式に退去を促すことができます。
例えば入居者さんとの契約の際に「ちょっと自分のシェアハウスと空気が合うかわからないかもしれない」と思った方にお試しで住んでもらう際に、定期借家契約で「まず3ヶ月」といったように期間を決めて契約。
改めて3ヶ月後にこのまま住み続けてもらっても大丈夫そうであれば改めて1年で契約する、などの方法で契約することができます。
また、定期借家契約書に関しては国土交通省が用意している雛形があるので、こちらを参考に作ることをおすすめします。
＊株式会社リバ邸では各リバ邸用に顧問弁護士監修の元作成した定期借家契約書の雛形を保有しており、リバ邸として運営を開始する際は専用の契約書を作成の上、初回必要分を印刷製本して郵送しております。
ここまでで事前認識は完了です！続いて物件探しから実際のOPENまでの流れについて。
シェアハウス用物件探し〜立ち上げまで
それでは実際に物件探しから運営開始までの流れを紹介します！ざっくりの流れは以下。
シェアハウスを立ち上げようと思ったら
まずはじめに。
シェアハウスを立ち上げたいと思ったら必ず2〜3物件以上は遊びに行って空気感を見ましょう。
あと、そのシェアハウスの管理人さんにどうやって立ち上げたかを聞く。
リアルな情報を知っているのは間違いなく経験者です。
全国のリバ邸では不定期で誰でも遊びに来られるイベントを開催したりしているので、ぜひ気になったリバ邸に問い合わせてみてください。
シェアハウス用(転貸借可能)物件探し
物件を探す方法は代表的なものは以下となります。
不動産仲介業の公式サイトや希望地域の不動産屋さんをあたる
こちらのほうが一般的かとは思いますが、、実際に調べてみればわかるのですが「転貸借OK」の条件で不動産のサイトに載っている物件はかなり少なめです。
というのも、シェアハウスにできるほど大きな物件であれば、大家さんからしたら契約者以外の不特定多数の人に出入りされるより「夫婦と子供2人」というような一家庭に物件を貸すほうが安心だからです。
少しうがった見方にはなってしまいますが、わざわざ「転貸借OK」という条件で出ている物件は通常の賃貸では借り手がつかなかった物件と捉えることもできます。
転貸借OKの物件をみつけたからといってすぐに契約はせず、周りの家賃相場と比べてみる、物件や契約内容に気になる点がないかしっかり見定めるなどを怠らないようにしましょう。
■不動産会社を介すメリット
・不動産業者(プロ)が契約に介入してくれるのでトラブルになりにくい
・物件の探し方が簡単（検索条件や希望を担当者に直接伝えられる）
■不動産会社を介すデメリット
・仲介手数料や保証料などがかかるため金額が大きくなる
→仮に賃料10〜15万円程度の家を借りるにしても、敷金礼金仲介手数料に加え、保証料などもかかってくるので前家賃も含めて70〜100万円ほどかかるイメージです
＊【超重要】シェアハウスの場合は大家から「転貸借」の許可が必須、の部分でご紹介したように「ルームシェアOK」と書いてあっても転貸借の許可を頂けるとは限らないので、あくまで「転貸借可能かどうか」を必ず不動産屋さんに確認しましょう。
知人の紹介やSNSなどで空き家を所有している大家さんを探して直契約
Facebook、Twitter、または普段顔を出しているコミュニティや友人の紹介で物件を見つける方法です。
SNSを使った投稿で「空き家をお持ちの方が近くにいたら紹介して頂きたいです！」というような投稿をして、その投稿を見た人の家族や知人で該当の方がいたりすることで大家さんと直接繋がるイメージ。
シェアハウス可能物件かどうかも大家さんに直接交渉できるので、理念などに共感して貸し出してくれる方がいたりします。
■直契約のメリット
・空き家などを見つける場合、現状のままの引き渡しであれば初期費用や敷金などを交渉しやすい
→修理やDIYはこちらで行います！などで交渉すれば初期費用がゼロ円でいいと言ってくれることも
■直契約のデメリット
・契約関連の知識がないと難易度が高い
・知人などを経由する場合気を使う場面が増える
・物件自体が賃貸できる状態ではない（残置物整理が必要、修繕が必要な箇所がある）という場合もある
＊株式会社リバ邸ではシェアハウスとして転貸できる物件を自社でリスト保有又は物件大家さんからの直接の問い合わせで頂くこともあるので、物件をご紹介できる場合があります
DIY・家具選定
リビング、キッチン周り、洗面所などで、どの住民さんも使うであろう家具家電は運営側で用意しておくほうがベターです。
また、前提として家具家電はこだわりがなければ中古で揃えるのがおすすめ。
洗濯機、冷蔵庫、レンジ、リビングのテーブルなどは探せばジモティーで0円で見つけることも可能です。
ちなみに、洗濯機においてドラム式はおすすめしません。
単純に高価だからという理由もありますが、洗濯から乾燥まで一気に行うので、住民さんが交代で使ってると24時間フル稼働になることもあり、比較的早めに壊れてしまいます。
洗濯機と乾燥機は別々にして、どちらかが動いてる間はどちらかが休んでいる状態にしたほうが機械として長持ちするのでできるだけ別々にしましょう。
こちらに、実際にシェアハウスを立ち上げるときにおすすめしている家具を簡単にまとめたスプレッドシートを用意しておいたので、よかったら参考にご覧ください。
また、転貸借の契約内容によりますが、
・2段ベッド組み立て
・部屋のペンキ塗り
など、人手が必要なDIYには積極的にメンバーを募集。
1人でも多く「身内」としてシェアハウスに愛着を持ってくれるメンバーを集めていきましょう。
ここまででオープン準備は完了です。
シェアハウスのコンセプト設計
ただシェアハウスを立ち上げるだけではもちろん入居者さんは集まりません。
むしろここからがスタートラインです。
まず最初に大切なこととしてシェアハウスのコンセプトについて。
ここがリバ邸立ち上げ時にかなりご相談を受けるところなのですが、コンセプトに関しては「自分が楽しめるもの」で考えるのがおすすめです。
「〇〇ってコンセプトのシェアハウスが人気」
「どんなコンセプトだと人が集まるのか」
といった相談を頂くのですが、人気のあるシェアハウスはオーナー自身が一番運営を楽しんでいます。
- オーナー自身が一番楽しんでいる
- だから住民も楽しい
- 結果として人気がある
といったイメージ。
また、ウケてるシェアハウスのコンセプトをパクっても、それはただの二番煎じ。
劣化版コピーにしかなり得ません。
運営を進めていく中でも良いので「自分自身が楽しいと思えるコンセプト」を深掘りして考えていきましょう。
実際に株式会社リバ邸が各リバ邸立ち上げのオーナーさんにご紹介している方法についてご説明します！
集客・クラファン活用
SNSの活用＆初期住民の募集
シェアハウスができてから急に「○月からシェアハウスをはじめます〜！」とSNSで告知をしても、告知の回数が少なすぎる＆急すぎるため、シェアハウスを立ち上げようと思った時点から発信をしていくことが重要です。
■シェアハウスをやってみたいと思った気持ち
■物件探し＆内見の様子
■物件契約した日に投稿
こういった過程をシェアしていく中で、何度もSNSのタイムライン上で見て頂くことによって、少しづつみんなの意識に残ることができます。
シェアハウスは関わってくださる方が多いに越したことはありません。
また、初期住民は特に重要なメンバー。
もし誘いたいメンバーがいるのであれば、「家具が揃うまでは家賃は無料(フリーレント)」などの特別な契約をしても良いくらい。
立ち上げ前の段階から関わってくださる方を1人でも多く募っていきましょう。
クラウドファンディングの活用
上記のSNSでの発信に加え、クラウドファンディングにて立ち上げ時のプロジェクトを行うのもおすすめです。
クラウドファンディングは全てが全て目標金額を達成するためのプロジェクトである必要はありません。
プロジェクトを行う上で、シェアハウスのコンセプトを本文に詰め込み、
「オープンパーティーにご招待」
「オープン前DIY参加権利」
というようなリターンを用意することで、関わってくださる方を募集するような内容で認知と参加者を増やすためにもオススメです。
リバ邸関連で行われたプロジェクトがCAMPFIRE公式サイト内キュレーションページにまとめられているので、ぜひ参考にご覧ください。
＊株式会社リバ邸はCAMPFIRE社の公式キュレーションパートナーとして過去に100件以上のプロジェクト相談に乗ってきております。ぜひ気軽にご相談ください。
シェアハウスポータルサイトを使って広告掲載
続いて、シェアハウス用のポータルサイトを使って広告掲載をする方法です。
それぞれ特色はありますが、掲載料無料のものから、掲載料のみのもの、問い合わせベースで請求が発生するものなどがあります。
＊各サイトの掲載料金については直接お問い合わせください
「掲載媒体が多い＝誰かの目に触れる回数と可能性が増える」ことなので、掲載していること自体にデメリットはありません。
以下、簡単にシェアハウスのポータルサイトの一例をまとめましたので、各サイトの特徴を参考にぜひ検討してみてください。
コンセプトシェアハウスのみに特化したシェアハウスポータルサイト。
コラムなども充実しているシェアハウスポータルサイト。入居者インタビューなども
関東近辺のみに地域が絞られたシェアハウスポータルサイト。
検索条件を詳細に指定できるシェアハウスポータルサイト。
「不動産−シェアハウス」の検索条件で掲載可能。
ここまでで、事前認識から運営スタートまでのご説明は完了です！
株式会社リバ邸による立ち上げサポートについて
株式会社リバ邸では、フランチャイズ運営という形で現在全国に点在する70棟以上のシェアハウスの立ち上げサポートを行ってきた実績があります。
今回の記事でもところどころで株式会社リバ邸によるシェアハウス運営スタートまでのサポート内容をご紹介もさせて頂きましたが、改めまして以下に株式会社リバ邸によるシェアハウス立ち上げと運用においてのサポート内容をまとめました。
【随時】物件情報の提供
株式会社リバ邸で保有する物件や、不動産業界の方との繋がりの中で転貸借可能な物件情報を共有させていただきます。
＊物件はタイミング＆すぐに埋まってしまうので、希望をお伝え頂ければ随時ご連絡させていただきます。
入居者用契約書作成サポート
株式会社リバ邸の顧問弁護士監修のもと、シェアハウス運営に必要な情報をまとめた契約書の雛形を保有しております。
シェアハウス運営をスタートされる際、あなたのシェアハウス用契約書のWordファイルとPDFデータを作成します。
リバ邸公式サイト「全国リバ邸一覧」への広告掲載
リバ邸公式サイト内「全国物件一覧」ページにて、MAP付きの記事をシェアハウス運営が続いている限り掲載させていただきます。
リバ邸本部とのメッセージグループでのシェアハウス運営相談
リバ邸では、シェアハウス運営に必要な情報の共有や、困った際のチャット相談なども随時受け付けております。
リバ邸住民優待制度「人生定額プラン」の適用
リバ邸では、リバ邸の理念に共感してくださった企業様によるサービスや食品配送などの優待を行う「人生定額プラン」というリバ邸住民優待制度をご用意しております。
リバ邸に加盟頂いたシェアハウスに住んでいる全ての住民さんを対象に受けられる制度です。
全国のリバ邸との繋がりを形成
全国に点在するリバ邸は「リバ邸」という共通言語でゆるくひろくつながっています。
リバ邸同士での交流が盛んなところでは「コラボイベント」や「住民交換」などが行われていたりします。
一番わかりやすい例で言えば毎年開催されるリバ邸忘年会へのご案内。
全国のリバ邸運営者や住民、その他リバ邸と交流のあるシェアハウスグループの方が一同に会するイベントに招待します。
外部ポータルサイトを利用した広告運用代行
今回の記事でご紹介した外部ポータルサイトでの広告運用の代行作業も希望される方のみ有償にて対応しております。
各ポータルサイトには特色がありますので、コンセプトに沿ったポータルサイトを選別して広告運用を行います。
【最後に】シェアハウス立ち上げのご相談、お待ちしてます！
全国に点在するリバ邸には、株式会社リバ邸から運営指導が入るなどはなく独自のコンセプトを持って各々で活動しています。
リバ邸であることの最大のメリットは自由度、そして困ったときに相談できる場があることです。
株式会社リバ邸は全国に多種多様なシェアハウスができ、「リバ邸」という共通言語で繋がれることを楽しみにしています！
ぜひリバ邸のお問い合わせフォームもしくは以下のリバ邸LINE公式アカウントよりご連絡ください！
また、既に詳細が決定している方は以下の立ち上げ希望フォームに詳細をご記入の上ご送信ください。
＊通常2〜3日以内に返信させて頂いております。
